U.S. REIT Information Desk
Einführung

EnglishDeutsche

Die häufigsten Fragen und Antworten zu U.S. REITs

Real Estate Investment Trusts (REITs) stellen für viele Investoren eine effiziente Möglichkeit dar, indirekt in Immobilien zu investieren, die zu unternehmerischen Zwecken oder Wohnzwecken genutzt werden. Als alternative Form der Kapitalanlage vereinen REITs die besten Eigenschaften der Investition in Immobilien und Aktien in sich. Sie erlauben es einem Investor, das eigene Portfolio auf einfachem und effektivem Wege durch die Beimischung von professionell gemanagtem Immobilienvermögen nach Risikostreuungsgesichtspunkten zu optimieren.

Im Jahr 2000 startete die REIT-Industrie in ihr fünftes Jahrzehnt. Da diese Industrie "erwachsen geworden" ist und während der vergangenen vier Jahrzehnte eine erstaunliche Entwicklung durchlaufen hat, können REITs als "Allwetter"-Investments angesehen werden.

Nachfolgend finden insbesondere interessierte Investoren, Finanzplaner, Aktienhändler, die Medien sowie die allgemeine Öffentlichkeit Antworten zu einigen elementaren Fragen über REITs. Bitte klicken Sie hier, um zu unserem Disclaimer zu gelangen.

1. Was ist ein REIT?

Ein REIT ist ein Unternehmen, das Einkünfte generierende Immobilien etwa in Form von Wohnungen, Einkaufszentren, Bürogebäuden, Hotels und Lagerhallen hält und - in den meisten Fällen - auch betreibt. Einige REITs engagieren sich auch im Bereich der Immobilienfinanzierung. Die Anteile vieler REITs sind frei handelbar und werden üblicherweise an den größeren US-amerikanischen Börsen notiert.

Um sich für den REIT-Status zu qualifizieren, muss ein Unternehmen mindestens 90 Prozent seines steuerpflichtigen Jahresüberschusses an seine Anteilsinhaber ausschütten. Ein Unternehmen, das die Voraussetzungen des REIT-Status erfüllt, darf die an seine Anteilsinhaber ausgeschütteten Dividenden als "Betriebsausgaben" von seinem körperschaftsteuerpflichtigen Gewinn abziehen. Infolge dieser Privilegierung schüttet die überwiegende Anzahl der REITs mindestens 100 Prozent des steuerpflichtigen Gewinnes an ihre Anteilsinhaber aus und werden somit selbst nicht durch Körperschaftsteuer belastet. Die Anteilsinhaber wiederum unterwerfen die vom REIT ausgeschütteten Dividenden und jegliche Veräußerungsgewinne der Einkommensbesteuerung. Die meisten US-Bundesstaaten respektieren diese steuerliche Behandlung der REITs auf Bundesebene und verzichten darauf, die REITs der eigenen Körperschaftsbesteuerung zu unterwerfen. Wie andere Unternehmen kann auch der REIT - anders als Personengesellschaften - keine steuerlichen Verluste an seine Anteilsinhaber durchreichen.

Zurück zum Seitenanfang

2. Warum wurden REITs geschaffen?

Der US-Kongress schuf den REIT im Jahr 1960, um die indirekte Kapitalanlage in Immobiliengroßprojekte auch für Kleinanleger zugänglich zu machen. Der Kongress war der Auffassung, dass es dem durchschnittlichen Anleger möglich sein sollte, in gewerbliche Immobiliengroßprojekte auf demselben Wege zu investieren, wie ihm dies auch hinsichtlich Investitionen in andere Industriezweige möglich war: durch den Erwerb von Aktien. Auf dieselbe Art und Weise, wie ein Anteilsinhaber von dem Halten von Aktien in sonstige Kapitalgesellschaften profitiert, partizipiert der Inhaber von REIT-Anteilen entsprechend dem Umfang seiner Beteiligung an den Erträgen, die sich aus der Erwirtschaftung von Einkünften aus gewerblichem Immobilieneigentum ergeben. REITs bieten dem Investor klare Vorteile: einerseits die Reduzierung der Risikoexposition der Kapitalanlage durch die Investition in ein ganzes Immobilienportfolio statt in einzelne Immobilien, andererseits das Management durch erfahrene Immobilienprofis.

Zurück zum Seitenanfang

3. Wie kann sich ein Unternehmen für den REIT-Status qualifizieren?

Um sich für den Status eines REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen gewisse Voraussetzungen erfüllen, die durch das US-amerikanische Ertragsteuerrecht, den Internal Revenue Code, vorgegeben sind. Nach den Maßgaben des Steuerrechts muss ein REIT:

  • für steuerliche Zwecke als Körperschaft zu behandeln sein
  • durch einen Verwaltungsrat (internes Management) oder Treuhänder (externes Management) geleitet werden
  • Anteile ausgeben, die uneingeschränkt übertragbar sind
  • von mindestens 100 Anteilsinhabern gehalten werden
  • innerhalb der zweiten Hälfte des jeweiligen Steuerjahres zu maximal 50 Prozent von fünf oder weniger Anteilsinhabern kontrolliert werden
  • mindestens 75 Prozent seines Vermögens in Immobilien bzw. grundstücksgleiche Rechte investieren
  • mindestens 75 Prozent seiner Gesamteinkünfte aus der Vermietung bzw. Verpachtung von Immobilien bzw. grundstücksgleichen Rechten beziehen
  • maximal 20 Prozent seines Betriebsvermögens in Beteiligungen an so genannten "Taxable REIT subsidiaries", d.h. regulär steuerpflichtigen Tochtergesellschaften investieren
  • jährlich mindestens 90 Prozent seiner steuerpflichtigen Gewinne in Form von Dividenden an seine Anteilsinhaber ausschütten.

Zurück zum Seitenanfang

4. Wie viele REITs gibt es?

Derzeit sind bei der Securities and Exchange Commission (SEC), der US-Börsenaufsicht, etwa 190 REITs registriert, die an den größeren US-Börsen gehandelt werden - die Mehrheit davon an der New York Stock Exchange. Das gesamte Anlagevermögen dieser börsennotierten REITs übersteigt 400 Milliarden US $.

Etwa 20 REITs sind bei der SEC registriert, werden jedoch nicht an der Börse gehandelt. Circa 800 REITs besitzen als sogenannte "Private REITs" weder eine SEC-Registrierung noch eine Börsennotierung.

Zurück zum Seitenanfang

5. Welche REIT-Typen gibt es?

Die REIT-Industrie besitzt ein breites Spektrum, das dem Investor viele alternative Anlagemöglichkeiten eröffnet. REITs werden häufig einer der drei folgenden Kategorien zugeordnet: Equity REITs, Mortgage REITs oder Hybrid REITs.

Equity REITs
Equity REITs halten und betreiben Immobilien zum Zwecke der Ertragserwirtschaftung. Equity REITs haben sich zunehmend zu Betreibergesellschaften entwickelt, die sich zusätzlich in einem breiten Spektrum immobilienbezogener Aktivitäten, wie etwa Leasing, Immobilienentwicklung oder Mieterdienstleistungen, betätigen. Ein maßgebliches Unterscheidungskriterium zwischen REITs und anderen Immobiliengesellschaften ist die Tatsache, dass ein REIT Immobilien erwerben und entwickeln muss, um sie als Teil des eigenen Immobilienportfolios dauerhaft selbst zu betreiben, statt sie nach Abschluss der Entwicklung wieder weiter zu veräußern.

Mortgage REITs
Mortgage REITs geben Kredite entweder direkt an Immobilieneigner und -betreiber aus oder tun dies indirekt beispielsweise durch den Erwerb von Darlehensforderungen oder so genannten "Mortgage Backed Securities", d.h. durch Immobilienvermögen dinglich besonders gesicherten Anleihen. Heutzutage geben Mortgage REITs Hypotheken- und Grundschuldkredite regelmäßig nur auf bestehende Immobilienbestände aus. Viele Mortgage REITs managen ihr Zinsrisiko durch Einsatz verbriefter Hypotheken-Anlagen und dynamischer Hedging-Techniken.

Hybrid REITs
Wie der Name schon andeutet, verbindet der Hybrid REIT beide Geschäftsmodelle und hält zum einen eigenes Immobilienvermögen, während er gleichzeitig an Immobilieneigner und -betreiber Darlehen ausreicht.

Zurück zum Seitenanfang

6. Wie sind REITs strukturiert?

REITs sind typischerweise auf eine der drei folgenden Arten strukturiert: Traditionell, als UPREIT oder als DownREIT. Die traditionelle Form der REIT-Gestaltung sieht vor, dass der REIT seine Immobilien unmittelbar selbst hält, ohne dass eine operative Personengesellschaft dazwischen geschaltet ist.

In der typischen UPREIT-Struktur begründen die Gesellschafter einer bereits bestehenden Personengesellschaft mit einem REIT eine neue Personengesellschaft, die als Operating Partnership bezeichnet wird. Als Gegenleistung für die jeweiligen Gesellschaftsanteile an der Operating Partnership ("Units") bringen die Gesellschafter die Immobilien aus der ursprünglich bereits bestehenden Personengesellschaft ein, während der REIT seine Einlage in Form von Barliquidität leistet. Der REIT übernimmt typischerweise die Rolle des unbeschränkt haftenden Gesellschafters, also des Komplementärs und des Mehrheitsgesellschafters der Operating Partnership.

Nach Ablauf eines gewissen Zeitrahmens (aus steuerlichen Gründen häufig ein Jahr) können die übrigen Gesellschafter dieselben Vorteile in Anspruch nehmen wie REIT-Anteilsinhaber, indem sie ihre Units entweder gegen Barliquidität oder gegen REIT-Anteile eintauschen, wobei dem REIT oder der Operating Partnership insoweit ein Wahlrecht zusteht. Dieser Tausch löst für die betreffenden Gesellschafter die Steuerlast aus, die bei Gründung des UPREIT zunächst aufgeschoben worden ist. Die Unit-Inhaber können ihre Units über einen längeren Zeitraum verteilt eintauschen und damit die hierbei anfallende Steuerlast zeitlich strecken. Darüber hinaus sehen die US-Erbschaftsteuervorschriften vor, dass, sofern ein Gesellschafter seine Units bis zu seinem Ableben gehalten hat, die Erben diese Units gegen Barliquidität oder REIT-Anteile eintauschen können, ohne dass es zu der erwähnten ertragsteuerlichen Belastung nach US-amerikanischem Steuerrecht kommt.

Ein DownREIT ist in seiner Struktur einem UPREIT sehr ähnlich, wobei der REIT selbst Immobilienvermögen hält und verwaltet, das von dem Anteil an einer kontrollierten Personengesellschaft, die wiederum eigene Immobilien hält und verwaltet, zu unterscheiden ist.

Zurück zum Seitenanfang

7. In welche Arten von Immobilien investieren REITs?

REITs investieren regelmäßig in verschiedene Arten von Immobilien: Einkaufszentren, Wohnungen, Lagerhallen, Bürogebäude, Hotels etc. Viele REITs spezialisieren sich auf einen einzelnen Immobilientyp, wie etwa Einkaufszentren oder Factory Outlet Center. Health Care REITs haben sich auf Einrichtungen der Gesundheitsvorsorge wie etwa Notaufnahmen, Reha-Kliniken, psychiatrische Kliniken, medizinische Verwaltungsgebäude, Schwesternheime oder Heime für Betreutes Wohnen spezialisiert.

Einige REITs investieren landesweit oder in bestimmten ausländischen Staaten. Andere wiederum konzentrieren sich auf bestimmte Regionen, oder teilweise sogar auf einzelne Ballungszentren.

Zurück zum Seitenanfang

8. Wer entscheidet über die Investments eines REIT?

Welche Investments von einem REIT getätigt werden, obliegt der Entscheidung eines Verwaltungsrates oder Treuhänders. Wie bei anderen börsennotierten Unternehmen werden die Verwaltungsratsmitglieder eines REIT von dessen Anteilsinhabern gewählt und sind diesen verantwortlich. Im Gegenzug ernennt der Verwaltungsrat das Management. Wie bei anderen Kapitalgesellschaften auch sind die Mitglieder eines REIT-Verwaltungsrates typischerweise renommierte Mitglieder der Immobilien- und Geschäftswelt.

Zurück zum Seitenanfang

9. Wie werden REITs gemanagt?

Wie im Falle anderer börsennotierter Unternehmen sind die Entscheidungsträger, die den REIT führen, sowohl dem Verwaltungsrat als auch ihren Anteilsinhabern und Gläubigern verantwortlich. Viele REITs haben sich in den vergangenen zehn Jahren zu börsennotierten Unternehmen entwickelt, indem Familienunternehmen in börsennotierte Kapitalgesellschaften umgewandelt wurden. In vielen Fällen übernahmen die Mehrheitsgesellschafter dieser ehemaligen Familienunternehmen die Rolle von Geschäftsführungsorganen des REIT und wandelten ihre Gesellschafterposition in REIT-Anteile an der neuen börsennotierten Gesellschaft um. Infolgedessen sind die Managements zahlreicher REITs über eigene REIT-Beteiligungen besonders eng mit den Interessen der übrigen Anteilsinhaber verbunden.

Zurück zum Seitenanfang

10. Wie messen REITs ihren wirtschaftlichen Erfolg?

Wie alle anderen US-amerikanischen Kapitalgesellschaften verwendet die REIT-Industrie die Nettoeinkünfte nach der in den GAAP (Generally Accepted Accounting Standards), den allgemein anerkannten Rechnungslegungsvorschriften, vorgegebenen Definition als primären Performance-Maßstab für Immobilienunternehmen.

Die REIT-Industrie greift darüber hinaus auch auf die Funds From Operations (FFO), d.h. die Liquidität aus der operativen Geschäftstätigkeit als ergänzenden Maßstab für die Performance eines REIT zurück. NAREIT definiert den FFO-Begriff als das in Übereinstimmung mit GAAP ermittelte Netto-Einkommen unter Ausschluss der Gewinne und Verluste aus der Veräußerung von Immobilien sowie der Abschreibung für Abnutzung auf Immobilien. Soweit Immobiliengesellschaften FFO in öffentlichen Bekanntmachungen oder SEC-Erklärungen verwenden, sind sie gesetzlich gehalten, die FFO den GAAP-Definitionen anzupassen.

Viele Immobilienspezialisten sowie Investoren sind der Ansicht, dass gewerbliche Immobilien wesentlich wertstabiler sind als das sonstige Anlagevermögen wie etwa Maschinen, Computer oder sonstiges bewegliches Vermögen. Daher folgen sie der Auffassung, dass die Abschreibungen für Abnutzung, die zur Ermittlung des Netto-Einkommens nach GAAP verwendet werden, den tatsächlichen wirtschaftlichen Wertverlust von REIT-Immobilienvermögen sowie die tatsächlich erforderlichen Erhaltungs- und Ersetzungsaufwendungen überkompensieren, was im Ergebnis zu einer Aufwertung des Immobilienvermögens führen würde. Aus diesem Grund schließt die FFO-Definition die Vornahme von Abschreibungen für Abnutzung auf Immobilien aus der Ermittlung der operativen Performance aus. Zahlreiche Wertpapieranalysten beurteilen die Performance eines REIT nach dessen Adjusted FFO (AFFO), indem sie bestimmte wiederkehrende Kapitalkosten vom FFO abziehen.

Das von NAREIT im April 2002 herausgegebene "Weißpapier" zu FFO geht detailliert auf die Definition von FFO ein, fordert die REITs auf, bestimmte Ermittlungs- und Veröffentlichungspraktiken ken zu übernehmen und empfiehlt, dass REITs zusätzliche Informationen zu weiteren finanziellen Werten wie Anlagekosten veröffentlichen sollten.

Zurück zum Seitenanfang

11. Wie werden Ausschüttungen eines REIT für US-amerikanische Steuerzwecke behandelt?

Aufgrund steuerrechtlicher Vorgaben sind REITs gezwungen, jährlich mindestens 90 Prozent ihres steuerpflichtigen Gewinns an ihre Anteilsinhaber auszuschütten. Aufgrund dessen gehören REITs tendenziell zu den Unternehmen, die mit Abstand die höchsten Dividenden ausschütten. Diese Dividenden werden hauptsächlich aus den relativ stabilen und planbaren Einnahmen aus der Vermietung der REIT-Immobilien gespeist. Da Mietzinsen bei inflationären Tendenzen ebenfalls ansteigen, sind REIT-Dividenden regelmäßig gegen den langfristig wertzehrenden Effekt steigender Preise abgesichert.

Im Hinblick auf REITs werden Dividendenausschüttungen für Steuerzwecke den Kategorien "laufende Einkünfte", "Veräußerungsgewinne" und "Einlagenrückgewähr" zugeordnet, von denen jede anderen Steuersätzen unterworfen ist. Alle börsennotierten Unternehmen, REITs eingeschlossen, sind verpflichtet, ihre Anteilsinhaber frühzeitig darüber zu informieren, wie die aus den Vorjahresgewinnen ausgeschüttete Dividende für Steuerzwecke zu allokieren ist. Diese Informationen werden von jedem Unternehmen mittels Formular IRS 1099-DIV an seine Anteilsinhaber mitgeteilt. Eine Einlagenrückgewähr stellt den Teil der Dividendenausschüttung dar, die den steuerpflichtigen Gewinn des REIT übersteigt. Da die Abschreibung für Abnutzung hinsichtlich Immobilienvermögen eine erhebliche, gleichzeitig jedoch liquiditätsneutrale Betriebsausgabe darstellt, die den tatsächlichen Wertverlust der betreffenden Immobilien übersteigt, wird die Dividendenquote, geteilt durch FFO bzw. AFFO, von vielen als Maßstab für die Fähigkeit des REIT angesehen, Dividenden zu zahlen.

Eine Einlagenrückgewähr wird nach US-amerikanischem Steuerrecht nicht als laufender Ertrag besteuert. Vielmehr werden durch sie die ursprünglichen Anschaffungskosten des Anteilsinhabers hinsichtlich seiner Anteile um den Wert der Einlagenrückgewähr vermindert. Bei Veräußerung der Anteile wird der Betrag, um den der Veräußerungspreis diese reduzierte Anschaffungskostenbasis übersteigt, als steuerlicher Veräußerungsgewinn behandelt. Solange die entsprechende Steuerlast auf Veräußerungsgewinne niedriger ist als die reguläre Grenzsteuerbelastung des Anlegers, ist eine hohe Einlagenrückgewähr insbesondere für Anleger attraktiv, die ihrerseits einer sehr hohen Grenzsteuerbelastung in Bezug auf ihre laufenden Einkünfte ausgesetzt sind.

Zurück zum Seitenanfang

12. Sind REIT-Dividenden der neuen 15%igen Maximalbesteuerung unterworfen?

Im Mai 2003 verabschiedete der US-Kongress den "Jobs and Growth Tax Relief Reconciliation Act", der die Ertragsteuerbelastung auf die meisten Dividenden und Veräußerungsgewinne auf ein Maximum von 15 Prozent beschränkt. Da REITs regelmäßig keine Körperschaftsteuer zahlen, wird die Mehrheit der REIT-Dividenden weiter als laufender Ertrag mit dem neuen Spitzensteuersatz von 35 Prozent (im Vergleich zu den bisherigen 38,6 Prozent) besteuert.

In folgenden Fällen ist jedoch auf REIT-Dividenden ein geringerer Steuersatz anwendbar:

Darüber hinaus ist der maximale Steuersatz von 15 Prozent auf Veräußerungsgewinne allgemein auch auf die Veräußerung von REIT-Anteilen anwendbar.

Zurück zum Seitenanfang

13. Welche grundlegenden Erwägungen sind vor einem Investment in REITs erforderlich?

REIT-Anleger vergleichen oftmals die gegenwärtigen Aktienkurse mit dem Net Asset Value (NAV), dem Nettowert des Gesellschaftsvermögens. Dieser Nettowert stellt einen aktienbezogenen Maßstab für den Marktwert des Gesellschaftsvermögens dar. Der Börsenwert eines REIT kann höher oder niedriger sein als der Nettowert seines Gesellschaftsvermögens. Anleger sollten ein Verständnis für die elementaren Faktoren besitzen, die den Wert des Immobilienvermögens eines REIT beeinflussen. Einen maßgeblichen Faktor macht das Verhältnis aus, in dem der Vorrat des REIT an neuen Gebäudeflächen zu dem Bedarf nach neuen Nutzflächen steht. Wenn durch Neubauten mehr Nutzfläche im Markt freigesetzt wird, als dieser absorbieren kann, kommt es zu einer Steigerung von Gebäudeleerstandsraten, einem potentiellen Verfall der Mieten und Immobilienwerte, was sich wiederum negativ auf den Net Asset Value auswirkt.

In einer Phase wirtschaftlicher Stabilität verursachen steigende Beschäftigungszahlen, Kapitalinvestments und steigende Haushaltsausgaben einen steigenden Bedarf nach neuen Bürogebäuden, Wohnungen, Industrieanlagen und Geschäftsflächen. In gleicher Weise fördert Bevölkerungswachstum die Nachfrage nach Wohnraum. Andererseits entwickelt sich die Wirtschaft nicht in allen Regionen gleich stark, und dieses variierende Wirtschaftswachstum lässt auch den Bedarf nach den verschiedenen Immobiliengattungen nicht gleich stark steigen. Dementsprechend sollten Investoren im Vorfeld die Lage der Immobilien vor dem Hintergrund der relativen Stärke oder Schwäche der jeweiligen lokalen Immobilienmärkte betrachten.

Informationen zu den einzelnen gehaltenen Immobilien können auf deren jeweiligen Internetauftritten abgefragt werden, während Informationen zu den lokalen bzw. regionalen Immobilienmärkten in der Finanzpresse oder auf entsprechenden Analyseseiten im Internet bereitgestellt werden.

Zurück zum Seitenanfang

14. Wie hat sich im Laufe der Zeit die Finanzierungsstruktur von REITs entwickelt?

Ursprünglich wurden gewerbliche Immobilien oftmals überwiegend mit Fremdkapital finanziert. Die Immobilien dienten als physische Sicherheit für diese Fremdfinanzierung, und die Miet- und Pachteinkünfte aus diesen Immobilien boten eine Quelle, aus deren Erträgen die Zinslasten getragen werden konnten. Die Immobilienmärkte wurden häufig von Immobilienentwicklern und Unternehmern dominiert, die bereit waren, erhebliche Risiken einzugehen, um zu persönlichem Wohlstand zu gelangen. Im Vorfeld der Rezession auf den Immobilienmärkten in den frühen Neunziger Jahren war es gang und gäbe, dass einzelne Immobilien zu mehr als 90 Prozent ihres Marktwertes oder Herstellungswerts grundfinanziert und als Sicherheit für Darlehen eingesetzt wurden. Gelegentlich ging das Verhältnis zwischen Darlehen und Substanzwert noch darüber hinaus. Die gravierende Rezession der Immobilienmärkte der frühen Neunziger Jahre zwang viele Darlehensnehmer, Entwickler und Eigentümer, den exzessiven Einsatz von Fremdkapital bei Immobilienprojekten zu überdenken.

Heute werden die von REITs gehaltenen Immobilien sehr viel konservativer finanziert. Im Durchschnitt finanzieren REITs ihre Immobilienprojekte etwa zur Hälfte mit Fremd- wie Eigenkapital, was eine spürbare Reduzierung der Anfälligkeit für Zinssatzänderungen nach sich zieht und eine stabilere, weniger schwankungsanfällige Unternehmensentwicklung zulässt. Zwei Drittel der REITs mit Fremdkapitalratings haben Investment Grade-Qualität.

Zurück zum Seitenanfang

15. Wie werden REIT-Aktien bewertet?

Wie im Falle aller anderen börsennotierten Gesellschaften werden REIT-Anteile täglich im Markt bewertet und bieten damit Investoren die Möglichkeit, ihr Portfolio ebenfalls täglich zu evaluieren. Die Bestimmung des Wertes von REIT-Anteilen beruht auf einem oder mehreren der folgenden Kriterien:

  • Qualität des Management und der Unternehmensstruktur
  • Erwartete Aktienerträge, unter Zugrundelegung der erwarteten Preisänderungen und der bestehenden Dividenden-Ertragskraft
  • Gegenwärtige Dividendenerträge im Verhältnis zu anderen ertragsorientierten Investments (wie z.B. festverzinsliche Wertpapiere, Utility Stocks sowie andere hochrentierliche Anlageformen)
  • Dividendenausschüttungsverhältnis in Prozent des REIT FFO
  • Erwartetes Wachstum des Gewinns pro Aktie
  • Zugrunde liegender Wert des Immobilienvermögens, grundstücksgleicher Rechte und anderer Vermögensgegenstände

Anteile an REITs, die zwar eine SEC-Registrierung besitzen, jedoch nicht börsennotiert sind, sollten nur unter Hinzuziehung eines entsprechend qualifizierten Finanzberaters bewertet werden.

Zurück zum Seitenanfang

16. Welche Faktoren wirken auf die Erträge eines REIT ein?

Ertragssteigerungen werden typischerweise von verschiedenen Faktoren verursacht, wie etwa steigende Einnahmen, geringere Kosten sowie Erschließung neuer Geschäftschancen. Die unmittelbarste Quelle von Einnahmenzuwächsen sind die Steigerung der Gebäudeauslastung sowie steigende Mietzinsen. Solange der Bedarf nach neuen Immobilien in einem ausgewogenen Verhältnis zu dem verfügbaren Vorrat gehalten wird, sind bei entsprechender wirtschaftlicher Expansion steigende Mietzinsen zu beobachten. Geringe Gebäudeauslastung kann verbessert werden durch entsprechende Sanierungsbemühungen, durch Angebot und Optimierung von immobiliennahen Dienstleistungen sowie die Akquisition neuer Mieter. Immobilienakquisitionen und Entwicklungsprogramme schaffen ebenfalls Wachstumspotential, sofern die Einnahmen aus den Investments die Finanzierungskosten übersteigen. Wie alle übrigen börsennotierten Unternehmen steigern REITs ihre Erträge auch durch verbesserte Effizienz und die Ausschöpfung neuer Geschäftschancen.

Der mit Wirkung zum 1. Januar 2001 in Kraft getretene REIT Modernization Act (RMA) bietet REITs weitere Gelegenheiten, ihre Ertragsbasis zu verbreitern. Vor der Geltung des RMA waren REITs auf die Erbringung von Dienstleistungen beschränkt, die als "übliche" Vermieterdienstleistungen angesehen wurden; sie waren jedoch gehindert, gewinnträchtigere Dienstleistungen anzubieten, wie sie von Konkurrenzunternehmen ohne REIT-Status jedoch angeboten werden konnten. Der RMA gestattete es den REITs, Tochtergesellschaften zu errichten, die in der Lage sind, wettbewerbsfähige Dienstleistungen anzubieten, wie sie von Mietern gegenwärtig nachgefragt werden.

Zurück zum Seitenanfang

17. Wer investiert in REITs?

Zehntausende von US-amerikanischen und ausländischen Investoren halten Anteile an REITs. Ein anderer typischer Eigner von REIT-Anteilen sind Pensionsfonds, Stiftungen, Versicherungen, Banken und offene Fonds.

Investoren werden typischerweise von den hohen laufenden Einkünften aus REIT-Anteilen, sowie von der Aussicht auf angemessene langfristige Wertsteigerungen angezogen. Hierbei handelt es sich um die charakteristischen Merkmale von Immobilien. Überdies werden von REITs auch Investoren angezogen, die auf der Suche nach Möglichkeiten zur Risikostreuung hinsichtlich deren Investmentportfolios über die üblichen Portfoliobestandteile (Aktien und festverzinsliche Wertpapiere) hinaus sind.

Heute setzen zahlreiche Investoren REITs ein, um ihre Investmentziele zu erreichen: Die Spanne reicht von großen Pensionsfonds, die auf der Suche nach Alternativen zur Risikodiversifikation bis hin zu im Ruhestand befindlichen Arbeitnehmern, die hochwertige ertragsstarke Investments nachfragen.

Anteile an börsennotierten REITs können ohne Mindestanlageerfordernis am offenen Kapitalmarkt erworben werden. Viele Investoren entscheiden sich dafür, REITs mittelbar über offene Fonds oder Exchange Traded Funds zu erwerben, die ihrerseits auf börsennotierte Immobiliengesellschaften spezialisiert sind.

Zurück zum Seitenanfang

18. Welche Gründe sprechen generell für ein Investment in REITs?

REITs gehören zur Gruppe der Total Return-Anlagen. Sie gewährleisten in der Regel hohe Dividendenausschüttungen sowie das Potential für angemessene, langfristige Substanzwerterhöhungen. Langfristige Erträge aus REIT-Anteilen sind in der Regel niedriger als die Erträge aus risikoreicheren wachstumsstarken Aktien und zugleich erfahrungsgemäß aber höher als die Erträge aus risikoärmeren festverzinslichen Wertpapieranlagen. Da die meisten REITs eine kleine bis mittlere Marktkapitalisierung besitzen, sollten ihre Erträge im Vergleich zu anderen kleinen oder mittleren Unternehmen gesehen werden.

Es existiert ein relativ geringer Zusammenhang zwischen Erträgen aus börsennotierten REIT-Anteilen und den Erträgen aus anderen Marktsegmenten. Aus diesem Grunde ermöglicht die Aufnahme von börsennotierten REITs in ein Investment-Portfolio die Etablierung eines risikogestreuten Portfolios.

REITs bieten dem Investor:

  • Stabile laufende Dividendeneinkünfte
  • Hohe Dividendenerträge
  • Dividendenwachstum, das nachhaltig über dem Inflationsniveau lag
  • Liquidität: Aufgrund ihrer Börsennotierung lassen sich Anteile an börsennotierten REITs ohne weiteres in Barliquidität verwandeln
  • Professionelles Management: REIT-Manager als erfahrene Immobilienprofis
  • Minimierung des Anlagerisikos
  • Überwachung: unabhängiger Verwaltungsrat des REIT, unabhängige Analysten, Wirtschaftsprüfer, und Wirtschafts- sowie Finanzmedien überwachen auf regelmäßiger Basis die Rechnungslegung eines börsennotierten REIT. Diese Überwachung gewährleistet dem Investor sowohl zusätzlichen Schutz als auch ein weiteres Kontrollinstrument bezüglich der finanziellen Verfassung des REIT
  • Veröffentlichungspflichten: REITs, deren Anteile bei der SEC registriert sind, sind verpflichtet, regelmäßig Veröffentlichungen wie Quartals- oder Jahresberichte nach Maßgabe des SEC-Vorschriften vorzunehmen.

Zurück zum Seitenanfang

19. Ist ein Investment in REITs sinnvoll, wenn ich ein Eigenheim besitze?

Die Kapitalanlage in REIT-Anteilen stellt eine Ergänzung zum klassischen Eigenheim dar. Während ein Eigenheim aus sich heraus ein sinnvolles Investment sein kann, werden die möglichen Vorteile durch die Beimischung von REIT-Anteilen verstärkt.

Ein maßgeblicher Punkt ist, dass der Besitz eines Eigenheims sich von anderen Investments in mancher Hinsicht signifikant unterscheidet. Der Erwerb eines Hauses stellt in eben demselben Maße, in dem er als Investment gesehen werden kann, auch eine Ausgabe dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Anschaffung in spürbarem Umfang fremdfinanziert ist. Ein Eigenheim wirft keine laufenden Erträge ab, sondern erfordert stattdessen die regelmäßige Zahlung von Darlehenszinsen, Grundsteuer und Versicherungsprämien sowie sonstiger Erhaltungsaufwendungen.

Ein überregionaler Index für die Preise von Einfamilienhäusern erzielte zwischen 1976 und 2003 US-weit einen durchschnittlichen Zuwachs von 5,8 Prozent. Währenddessen ließ sich mit Equity REITs ein durchschnittlicher jährlicher Wertzuwachs von 6,5 Prozent erzielen; bei Reinvestiton der ausgeschütteten Dividenden betrug der durchschnittliche jährliche Wertzuwachs aufgrund des "Zinseszins-Effekts" 15,5 Prozent.

Der geringe Zusammenhang zwischen REIT-Erträgen und der Veränderung von Hauspreisen, kombiniert mit dem überaus attraktiven Gesamtertragspotential und der moderaten Volatilität von REITs, führen in absehbarer Weise dazu, dass REITs als optimaler Portfoliobestandteil sowohl für Eigentümer als auch Mieter von Eigenheimen angesehen werden können.

Abschließend ist festzuhalten, dass vieles dafür spricht, dass Investoren in der Lage sein dürften, ein höheres Maß an finanzieller Unabhängigkeit zu erwirtschaften, wenn sie Eigentum an einem Eigenheim mit REIT-Anteilen als Teile eines risikooptimierten Anlageportfolios kombinieren.

Zurück zum Seitenanfang

20. Auf was muss ich bei REIT-Investments achten?

Die Kapitalmärkte belohnen Gesellschaften, die ein kontinuierliches Ertrags- und Dividendenwachstum aufweisen, mit höheren Kurs-Gewinn-Multiplikatoren. Aus diesem Grund spricht einiges dafür, REITs und börsennotierte Immobiliengesellschaften anhand folgender grundlegender Merkmale zu überprüfen:

  • Beweist das Unternehmen die Fähigkeit, seine Erträge zu steigern, zeugt dies von Verlässlichkeit. Werfen Sie einen Blick auf Gesellschaften, die mit ihren Immobilien derzeit Mieterträge erzielen, die etwas unterhalb des gegenwärtigen Marktniveaus liegen. Derartige Immobilien verfügen bei ausgeglichenen Marktverhältnissen in der Regel über Steigerungspotential und über eine Absicherung gegen Verluste im Falle einer wirtschaftlichen Abkühlung.
  • Sind die entsprechenden Management-Teams in der Lage, verfügbare Liquidität schnell und effizient zu reinvestieren, oder neue Projekte nachhaltig innerhalb des vorgegebenen zeitlichen und finanziellen Rahmens abzuschließen? Sind kreative Management-Teams mit gesunden und vernünftigen Strategien zur Erschließung neuer Wertschöpfungschancen innerhalb des durch den REIT Modernization Act gesetzten Rahmens vorhanden?
  • Welche Qualitäten weist das Unternehmen im operativen Betrieb, etwa im Rahmen einer effektiven Corporate Governance, des zurückhaltenden Einsatzes von Fremdkapital, des Einsatzes anerkannter Rechnungslegungspraktiken oder stabiler Kundenbeziehungen auf? Besitzt das Unternehmen eine klar definierte Strategie, um in konkurrenzstarken Märkten mithalten zu können?

Zurück zum Seitenanfang

21. Wie investiere ich in REITs?

Ein Investor kann sich an einem REIT, der an einer größeren Börse notiert wird, dadurch beteiligen, dass er über einen Broker entsprechende Anteile erwirbt. Wie im Falle anderer börsennotierter Unternehmen auch kann der Investor grundsätzlich Stammaktien, Vorzugsaktien oder auch Schuldverschreibungen des entsprechenden REIT erwerben. In jedem Falle aber sollte ein interessierter Anleger im Vorfeld die Dienste eines qualifizierten Brokers, Anlageberaters oder Finanzberaters in Anspruch nehmen, um die eigenen finanziellen Möglichkeiten und Zielsetzungen zu ermitteln und sich von diesen Beratern die für ihn am besten geeigneten REIT-Investments empfehlen zu lassen. Im Übrigen hat der interessierte Anleger natürlich auch die Möglichkeit, sich mit dem jeweiligen REIT in Verbindung zu setzen und sich dessen Jahresberichte, Verkaufsprospekte und andere relevante Finanzinformationen zusenden zu lassen. Ein Großteil dieser Informationen ist auf der Internetpräsenz des jeweiligen REIT abrufbar. Viele örtliche Bibliotheken halten darüber hinaus eine Vielfalt an Publikationen zum Themenbereich "Investments in Immobiliengesellschaften" bereit.

Eine weitere Alternative besteht grundsätzlich auch darin, in noch höherem Maße risikogestreut in Investmentfonds zu investieren, die ihrerseits auf die Anlage in Immobilienaktien und -wertpapieren spezialisiert sind. Der Anleger kann sich von diesen Anlageformen unter Zuhilfenahme verschiedener Medien wie etwa der Dienste von Morningstar Inc. informieren. Derartige Quellen beinhalten detaillierte Informationen zur historischen Performance, gegenwärtigen Portfoliokompositionen und der Kostenstruktur des jeweiligen Fonds. Zudem existieren mittlerweile einige Exchange Traded Funds und geschlossene Fonds, die sich auf REITs und Immobiliengesellschaften spezialsiert haben.

Zurück zum Seitenanfang

22. Wie unterscheiden sich REITs von geschlossenen Immobilienfonds?

REITs sind keine Personengesellschaften, obwohl letztere von REITs durchaus auch eingesetzt werden, um, wie alle anderen regulären Unternehmen auch, beispielsweise Joint Ventures zu gründen. Zwischen Kommanditgesellschaften und REITs bestehen einige bedeutende organisatorische und operative Unterschiede.

Einer der Hauptunterschiede zwischen REITs und Kommanditgesellschaften liegt beispielsweise darin, wie die jährlichen Steuerinformationen mitgeteilt werden. Anteilsinhaber eines REIT erhalten alljährlich die übliche IRS-Bescheinigung 1099, auf der ihnen der Betrag und die steuerliche Zuordnung der über das vorangegangene Steuerjahr an sie ausgeschütteten Erträge mitgeteilt werden. Gesellschafter einer Personengesellschaft erhalten hingegen die sehr viel kompliziertere Aufstellung IRS K-1, die ihnen regelmäßig etwas später zugeht als IRS 1099. Im Übrigen muss ein REIT-Anteilsinhaber nach US-amerikanischem Steuerrecht weniger Steuererklärungen einreichen als ein Gesellschafter einer Personengesellschaft.

Es wird überwiegend angenommen, dass die Corporate Governance Strukturen eines REIT denen einer Personengesellschaft bei weitem überlegen sind.

Andere wichtige Unterschiede zwischen REITs und Kommanditgesellschaften sind in der Übersicht zusammengefasst.

Zurück zum Seitenanfang

Haben Sie hierzu weitere Fragen?

Möchten Sie mehr zu U.S. REITs und NAREIT erfahren? Klicken Sie hier, um unser Online-Kontaktformular zu benutzen!

Disclaimer
Copyright © 2008