U.S. REIT Information Desk - Wichtige Begriffe

Wichtige Begriffe

Adjusted Funds From Operations (AFFO): Dieser Begriff bezieht sich auf eine von Analysten und Investoren durchgeführte Berechnung zur Bewertung des aus dem operativen Geschäft einer Immobiliengesellschaft generierten Cashflows. Der AFFO wird üblicherweise ermittelt, indem von Funds from Operations (FFO) sowohl (1) regelmäßig wiederkehrende Ausgaben, die vom REIT aktiviert und dann abgeschrieben werden, die aber erforderlich sind, um die Immobilien und die Einnahmenströme des REITs zu erhalten (z.B. neue Teppichböden und Wanddekorationen in Appartement-Einheiten, Mietkosten und Aufwendungen für Schönheitsreparaturen) als auch (2) die auf die gesamte Dauer des Mietverhältnisses durchschnittlich zu zahlenden Mieten (sog. "straight-lining" of rents), abgezogen werden. Diese Berechnung wird auch als Cash Available for Distribution (CAD) oder Funds Available for Distribution (FAD) bezeichnet.
Capitalization Rate: Die Capitalization Rate (oder "cap" rate) einer Immobilie wird bestimmt, indem die Nettoeinnahmen aus dem operativen Geschäft der Immobilie durch deren Kaufpreis dividiert werden. Im Allgemeinen sind hohe cap rates ein Anzeichen für höhere Rendite und ein höheres übernommenes Risiko.
Cash (or Funds) Available for Distribution: Cash (or Funds) available for Distribution (CAD oder FAD) ist eine Kennzahl für die Fähigkeit des REITs, Liquidität zu generieren und Dividenden an seine Anteilseigner auszuschütten. Zusätzlich zum Abzug der regelmäßig wiederkehrenden, mit Immobilien in Zusammenhang stehenden Aufwendungen und anderer, nicht aus Barmitteln bestehender Posten von FFO zur Bestimmung des AFFO, wird CAD (oder FAD) gewöhnlich ermittelt, indem zusätzlich auch nicht-wiederkehrende Aufwendungen abgezogen werden.
Cost of Capital: Die Kosten, die einer Gesellschaft im Zusammenhang mit der Aufbringung von Eigenkapital (Stamm- oder Vorzugsaktien) oder Fremdkapital entstehen. Eigenkapitalkosten beinhalten dabei üblicherweise sowohl den Dividendensatz als auch die erwartete Wertsteigerung des Eigenkapitals durch höhere Dividenden oder durch Steigerung der Aktienpreise. Die Kosten der Fremdkapitalaufbringung umfassen in der Regel lediglich den Zinsaufwand hinsichtlich der eingegangenen Verbindlichkeiten.
DownREIT: Ein DownREIT ist im Wesentlichen strukturiert wie ein UPREIT, jedoch besitzt und betreibt der REIT neben seiner beherrschenden Beteiligung an einer Personengesellschaft, die weitere Immobilien besitzt und betreibt, eigene Immobilien.
EBITDA: Ertrag vor Zinsen, Steuern und Absetzungen für Abnutzung von materiellen und immateriellen Vermögensgegenständen (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization). Diese Kennzahl wird mitunter auch bezeichnet als Nettoeinkommen.
Equitization: Das Verfahren, durch welches die wirtschaftlichen Vorteile des Eigentums an einem materiellen Wirtschaftsgut wie einer Immobilie in börsennotierte Wertpapiere "verpackt" werden und - regelmäßig durch Platzierung von REIT-Anteilen an der Börse - unter zahlreichen Investoren aufgeteilt werden.
Equity Market Cap: Der Marktwert aller ausgegebenen Aktien einer Gesellschaft, also die so genannte "Marktkapitalisierung".
Equity REIT: Ein REIT, der Eigentümer von vermieteten Immobilien oder Inhaber von Anteilen an vermieteten Immobilien ist (und nicht Darlehen ausgibt, die mit Immobilien besichert sind).
Funds From Operations (FFO): Die anerkannteste und am häufigsten verwendete Kennzahl der operativen Geschäftsleistung des REIT. Entspricht dem Nettoeinkommen des REITs, abzüglich der Gewinne oder Verluste aus dem Verkauf von Immobilien, und zuzüglich der Absetzungen für Abnutzung der Immobilie.
Hybrid REIT: Ein REIT, der die Investment-Strategien von Equity REITs und Mortgage REITs kombiniert.
Implied Equity Market Cap: Der Marktwert aller ausgegebenen Aktien einer Gesellschaft zuzüglich des Werts aller UPREIT-Personengesellschaftsanteile (sog. Units), wenn diese in REIT-Anteile umgewandelt worden wären. Ausgenommen sind wandelbare Vorzugsaktien, Wandelschuldverschreibungen und Berechtigungsscheine, obwohl diese Wertpapiere ähnliche Wandeleigenschaften haben.
Leverage: Das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigen- bzw. Gesamtkapital des REIT.
Mortgage REIT: Ein REIT, der Darlehen gewährt oder Forderungen hält, die mit Immobilien besichert sind.
Net Asset Value (NAV): Der Netto-'Marktwert' sämtlicher Vermögensgegenstände der Gesellschaft, inklusive unter anderem ihrer Immobilien, nach Abzug aller Verbindlichkeiten und Verpflichtungen.
Positive Spread Investing (PSI): Die Fähigkeit, Kapital (sowohl Eigen- als auch Fremdkapital) zu Kosten zu beschaffen, die bedeutend geringer sind als die ursprünglichen Renditen, die bei Immobilientransaktionen erzielt werden können.
Real Estate Investment Trust Act of 1960: Das Bundesgesetz, mit dem REITs erstmals zugelassen wurden. Nach dem Zweck des REIT sollte es Kleinanlegern ermöglicht werden, in den Genuss der Vorteile der Kapitalanlage in professionell gemanagte Immobilienportfolios zu kommen und gleichzeitig das mit Immobilienanlagen verbundene Anlagerisiko zu reduzieren.
Real Estate Investment Trust (REIT): Der REIT ist eine Gesellschaft, deren Unternehmensgegenstand darin besteht, Eigentum an Einkünfte generierenden Immobilien wie Appartements, Einkaufszentren, Bürogebäuden und Warenlagern zu erwerben und, in den meisten Fällen, diese auch selbst zu verwalten. Einige REIT betätigen sich auch in der Finanzierung von Immobilien.
REIT Modernization Act of 1999: Eine Änderung im Bundessteuerrecht, deren Bestimmungen es einem REIT erlauben, bis zu 100 Prozent der Anteile an einer steuerpflichtigen Tochtergesellschaft des REIT zu halten, die Dienstleitungen an Mieter eines REITs und an andere erbringt. Das Gesetz reduzierte zudem die Mindestausschüttungsschwelle von 95 Prozent auf 90 Prozent des steuerpflichtigen Einkommens eines REITs — übereinstimmend mit den Regelungen für REITs von 1960 bis 1980.
Securitization: Securitization ist das Verfahren, in dem ein Portfolio von gleichartigen aber voneinander unabhängigen Finanzanlagen (üblicherweise Darlehen oder andere Schuldtitel) durch Ausgabe von Wertpapieren an Investoren finanziert wird; diese Wertpapiere gewähren einen Anspruch auf Beteiligung an dem Cashflow sowie den übrigen wirtschaftlichen Vorteilen, die durch das Anlageportfolio erzeugt werden.
Straight-lining: Immobilien-Gesellschaften wie REITs "straight line" ihre Mieterträge gleichmäßig, da die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung es erfordern. "Straight-lining" verteilt die durchschnittlichen Mietzahlungen des Mieters gleichmäßig auf die Dauer des Mietverhältnisses.
Tax Reform Act of 1986: Ein Bundesgesetz, das die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen grundlegend verändert hat, indem es REITs gestattete, nicht nur Inhaber von Einnahmen generierenden gewerblichen Immobilien zu sein, sondern diese auch selbst zu betreiben und zu verwalten. Ebenso untersagte das Gesetz immobilienbezogene 'Steuersparmodelle', die Kapital von Investoren aufgrund der von Ihnen angebotenen Durchreichung erheblicher steuerlicher Verluste angezogen hatten.
Total Market Cap: Der gesamte Marktwert der von den REITs (oder anderen Gesellschaften) ausgegebenen Stammaktien und Fremdkapitalinvestments.
Total Return: Der Gesamtertrag aus Kapitalvermögen und die Kapitalwerterhöhung pro Aktie, vor Steuern und Provisionen.
UPREIT: In dem typischen UPREIT übernehmen die Gesellschafter einer bestehenden Personengesellschaft und ein neu gegründeter REIT die Funktion von Gesellschaftern einer neuen, als Betriebsgesellschaft agierenden Personengesellschaft (sog. Operating Partnership). Für ihre jeweiligen Anteile an der Operating Partnership (sog. 'Units'), legen die Gesellschafter die Immobilien der bestehenden Personengesellschaft und der REIT die Kapitalerlöse aus seiner öffentlichen Anteilsemission ein. Typischerweise nimmt der REIT die Stellung eines Komplementärs sowie eines Mehrheitsgesellschafters der Operating Partnership ein.
Nach Ablauf eines Zeitraums (häufig ein Jahr) können die Gesellschafter in den Genuss der gleichen Vorteile wie die REIT-Anteilseigner kommen, indem sie ihre Units entweder gegen Barliquidität oder gegen REIT-Anteile (nach Wahl des REITs oder der Betriebs-Personengesellschaft) eintauschen. Diese Umwandlung kann dazu führen, dass die Gesellschafter die latenten Steuern aus der Gründung des UPREIT übernehmen. Die Inhaber der Units können ihre Units über einen gewissen Zeitraum verteilt eintauschen und dadurch diese Steuern auf mehrere Veranlagungszeiträume verteilen. Außerdem bestimmen die erbschaftsteuerlichen Regelungen für den Fall, dass ein Gesellschafter die Units bis zu seinem Tod hält, dass die Begünstigten die Units im Austausch gegen Barliquidität oder REIT-Anteile ohne einkommensteuerliche Belastungen eintauschen können.